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干货关于城中村旧改你想知道的都在这里

发布日期:2022-07-08 00:15   来源:未知   阅读:

  根据深圳市规土委调研数据显示,深圳城中村用地总规模约320平方公里,占深圳土地总面积的1/6。而深圳城中村租赁住房约占总租赁住房70%,是租赁市场供应最重要的主体之一,但随着大量人口地涌入,城中村开始出现设施、配套、环境等问题。

  2017年11月,深圳发布《深圳市“城中村”综合治理行动计划(2018-2020)年》,明确城中村综合治理的时间表,提出2020年7月底之前完成全市城中村综合治理的目标,在“十三五”期间将通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。

  至此以后,城中村的改造在政府的推进下开展得如火如荼,房地产商、各长租品牌企业等也进入城中村参与改造。

  近两年,关于城中村改造的相关政策频繁出台,据合一城市更新不完全统计,2017-2018年,深圳共出台9个政策。

  其中,《深圳市”城中村“综合治理行动计划(2018-2020年)》于2017年出台,该政策明确了城中村综合治理的时间表,提出2020年7月底之前完成全市城中村综合治理的目标。该政策出台后,各区开始陆续出台城中村综合治理行动计划。

  2018年5月22日,深圳发布《关于开展城中村更新模式分区划定工作的通知》。 合一城市更新研究中心认为,“城中村分区划定方案”和“城中村治理行动计划”将从根本上改变城中村的城市更新市场生态,甚至也会对深圳市的整个城市更新市场生态产生深远的影响。

  对于近两年城中村改造频繁出台的现象,合一城市更新集团董事总经理罗宇认为,目前城中村的政策具有较大的不确定性,最近出台的政策比如“新三旧”、“飞地新政”等,是为解决土地权属不够的问题,以让城中村的改造起到提速作用。

  在城中村规划方面,深圳市政府今年出台了城市更新规划审批相关的新政策,明确了城中村“商住改造”的比例,罗宇表示,这将有助于让算法变得更清晰,但同时也会导致城中村在改造过程中,失去一些灵活性,无法根据市场的实际需求作出调整。

  此外,罗宇还提到,目前80%的城中村旧改项目还没有跨出实质性的一步,主要是停留在拆迁阶段,希望政府能在未来加强关于拆迁方面的立法,当好裁判员的角色。

  据世联调查数据显示,目前深圳市的农民自建房总面积有2.6亿平米,共约650万套,面积占深圳住宅市场的50.3%,套数占比达62.8%。

  深圳城中村的改造分为综合整治、拆除重建两种类型。其中,综合整治的类型有三种:政府部门主导、开发商改造长租公寓、村集体自行改造。近两年来,最受关注的是开发商“进村”,改造长租公寓。

  不同于大拆大建,万科、金地、深业等众多房企和许多长租公寓品牌早已关注到城中村,只是成本、租金等引发的矛盾仍有待解决。如2018年6月初,万科推行“万村计划”,改造清湖村项目,导致富士康员工担忧租金上涨,将一封“致富士康员工的公开信”,把城中村改造推上舆论焦点。

  2017年8月,万科万村发展有限公司与玉田村签约,南园街道开启“城中村”综合改造“玉田模式”的探索,该模式有三个关键词:托管、改造、运营。股份公司居民把自有物业统一委托市场化的物业企业托管后,物管企业对“城中村”进行全方位的升级改造。

  据公开数据显示,玉田村纳入改造的楼宇达40栋,占全村总物业比例超过40%,签约面积约33000平方米。目前,已有4栋改造完成,其中两栋楼内44套房已完成出租,其余楼栋也将在改造完工后陆续开放。

  这是深圳首个由城中村握手楼改造而成的人才保障房社区,福田区住建局结合福田人才住房建设需要,联合深业集团与水围股份公司进行改造。

  该项目位于深圳中心区。规划面积约8000平方米,共35栋统建农民楼,其中的29栋改造为504间人才公寓。以政府人才住房的形式面向区内重点企业和社会组织配租。目前水围柠盟人才公寓均已完成配租,待商业部分改造完成后,租户即可入住。

  城中村除了综合整治,还有一种类型就是拆除重建。2016年时,深圳市规划国土委发布《深圳市城市更新“十三五”规划》(征求意见稿)(以下简称意见稿),意见稿称,规划期内通过拆除重建更新预计供给建筑总面积约4600万平方米,实现新增约26万套商品房的供给目标。

  该类别主要分为开发商主导、村集体主导以及开发商、村集体共同主导三种方式。其中,开发商主导为主要方式。

  蔡屋围位于深圳罗湖区,地处深圳黄金地带,占地约4.7万平方米,是一个拥有700年历史的老村,也是典型的握手楼林立、环境脏乱差的城中村。2003年5月,“蔡屋围金融中心区改造规划方案”经深圳市政府审定,确定为市、区两级重点城市更新项目,京基集团获得开发权。

  根据规划,需拆除15万平方米旧屋,涉及村民2000余户。2006年8月,罗湖区政府成立了由副区长任组长的拆迁工作小组进行拆迁安置谈判。2007年12月,老村正式完成拆迁并进入建设阶段。

  该项目于2011年4月时,楼高441.8米的深圳第一、全球第八高建筑京基100大厦封顶,建筑面积约62.5万平方米。目前,京基100引进了多家国际500强企业及跨国金融机构在华总部,国际时尚精品购物中心京基KKMALL已于2010年开业,招租率达到95%。目前还有一部分仍在拆除当中,未来将打造成金融商业核心区。

  大冲村旧改项目是深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一。项目整体改造面积为68.5万平米,项目总建设开发量为280万平米,包括创新商业、写字楼、酒店、公寓及住宅等,其中回迁物业110多万平方米,政府保障性住房5.36万平方米,公共配套设施6.45万平方米,预计总投资将超过300亿。

  据了解,1998年南山区提出大冲旧改;2002年,被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一;2007年3月,由深圳南山区政府牵头,华润集团与大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司签约,双方初步确定了合作意向。2009年,在政府推动下,大冲股份公司与华润集团签订“大冲旧改合作意向书”。

  根据华润与南山区政府的整体规划,大冲村目标建设一栋300米高的写字楼及附属办公楼,一座五星级酒店,两座四星级酒店,一座18万平方米的超大型shopping mall和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。其中商业为万象天地,已投入使用。

  除此以外,据合一不完全统计,近年来比较受关注的房企,这些年进城中村拆除重建的项目见下图:

  城中村改造是一个漫长的过程。对于未来城中村改造的趋势,罗宇认为,需要在变革中继续摸索前行,深圳的人地矛盾、经济与土地的矛盾目前仍比较严重。综合整治方面,他认为,城中村地规模化整治,能较快且灵活地满足深圳低收入的人群的住房需求,但是在房企进驻到城中村做长租公寓后,就有所变味了,可能会导致租金上涨等一系列问题,治标不治本。

  建纬(深圳)律师事务所主任贺倩明预测,综合治理将在未来两年成为城中村改造的主要形式,该形式在某种程度上讲取代原城市更新政策体系下的综合治理方式成为深圳城市更新的重要组成部分。随着综合治理的推进,城中村改造的盈利模式也将发生根本的变化,长租公寓/社区商业模式在城中村将有较大的发展空间,而传统住宅和商业开发在城中村项目中将受限。